À l'été 2021, j'ai visité une communauté de sans-abri dans un parc de Toronto, au Canada, et j'ai parlé à l'un de ses résidents. Il vivait dans une tente à l'ombre de gratte-ciel flambant neufs et était sans domicile depuis environ cinq ans. À un moment donné, il s'est retourné, a pointé du doigt une grue sur l'horizon et a dit : « Pour qui construisent-ils ça ? Certainement pas pour moi. »
Il avait raison. Et il a saisi quelque chose que les gens ordinaires du monde entier vivent : la conviction croissante que le système du logement n'est plus lié à leurs besoins. Ce qu'il pointait du doigt n'est pas seulement une crise du logement. C'est une crise de la démocratie.
La démocratie promet que nos conditions de vie sont façonnées par nous tous, quelle que soit notre position dans la vie. Pourtant, les décisions concernant le logement ont été systématiquement soustraites au contrôle démocratique et remises à des acteurs financiers tels que les fonds de capital-investissement, les fonds de pension et les sociétés d'investissement immobilier cotées. Travaillant main dans la main avec les gouvernements et les banques, ces acteurs ont séparé le prix du logement de ce que gagnent les gens ordinaires. Ils ont transformé nos maisons en un jouet pour les investisseurs fortunés. J'appelle cette alliance Housing Inc.
Les outils dont disposent les grands acteurs financiers qui alimentent et profitent de la crise du logement ne sont pas disponibles pour le reste d'entre nous. Ils embauchent des armées de lobbyistes pour écraser les lois sur le contrôle des loyers. Ils financent des campagnes politiques. Ils entrent et sortent des fonctions gouvernementales. Ils sont dans les salles et les couloirs où les décisions sont prises.
Même les gouvernements qui tentent de lutter contre l'influence croissante du secteur financier dans le logement font face à une pression intense. À Copenhague, après que le géant du capital-investissement Blackstone a acheté des immeubles d'appartements dans toute la ville, les a rénovés et, dans certains cas, a doublé le loyer des nouveaux locataires, le parlement danois a adopté une loi interdisant aux nouveaux propriétaires d'augmenter les loyers des appartements rénovés pendant cinq ans. Bien que cette « loi Blackstone », comme on l'appelait communément, ait été une mesure courageuse, elle était plus faible que ce que le gouvernement avait souhaité. Kaare Dybvad, alors ministre danois du Logement, avait proposé un gel de 10 ans. Face à la fureur des propriétaires et des fonds de pension, et ayant besoin des voix des partis de droite pour la faire adopter, il l'a réduit à cinq.
Le locataire moyen, la personne qui vit à la rue, le jeune exclu du marché du logement – qu'ont-ils ? Ils ont un vote. C'est tout.
Et le vote change moins qu'on ne nous le promet. Comme l'a soutenu l'économiste Yanis Varoufakis, les élections ne déterminent plus la politique économique. Les gouvernements de gauche et de droite vont et viennent, et quel que soit celui qui est au pouvoir, les loyers continuent d'augmenter, parce que le modèle économique reste toujours le même : l'argent afflue là où les rendements sont les plus élevés, c'est-à-dire vers des actifs improductifs comme l'immobilier, et s'éloigne de l'investissement public qui logerait réellement les gens. Nous pouvons changer nos gouvernements. Nous ne pouvons pas, semble-t-il, changer les politiques économiques auxquelles ils adhèrent tous.
Qui a décidé que les entreprises financières pouvaient utiliser nos maisons comme investissements ? Pas le public. Prenez le regroupement des prêts hypothécaires en titres, qui a jeté les bases de la crise financière de 2008, ou la décision, dans plus de 40 juridictions, d'exempter les sociétés d'investissement immobilier cotées de l'impôt sur les sociétés. Les deux se sont produits à l'abri du regard du public, façonnés par les gouvernements et les acteurs financiers, sans débat public.
La même chose se produit avec d'autres types d'investissement immobilier. Prenez les locations de courte durée à Athènes. Bien que la démocratie y soit peut-être née, elle ne s'y est pas toujours épanouie. Après la crise financière mondiale, les Grecs ont été contraints d'accepter de brutales mesures d'austérité contre leur volonté. Les valeurs immobilières se sont effondrées, les salaires ont chuté et les familles ordinaires ont eu du mal à joindre les deux bouts. Pour de nombreux propriétaires, louer à des touristes via des plateformes de location de courte durée comme Airbnb est devenu une bouée de sauvetage – un moyen de générer des revenus à partir d'un actif qui avait perdu la majeure partie de sa valeur.
Mais ce qui a commencé comme une stratégie de survie pour les familles est devenu une stratégie d'investissement pour les acheteurs étrangers. Le gouvernement a introduit un programme de « visa doré » en 2013, offrant la résidence à tout étranger qui achetait un bien immobilier en Grèce. Des milliers l'ont fait – non pas pour y vivre, mais pour transformer des appartements en locations de courte durée, pari sur l'industrie touristique grecque comme un bon investissement. À mesure que le capital étranger affluait, le logement à long terme se raréfiait, les loyers s'envolaient et des quartiers comme Exarchia et Koukaki commençaient à changer au-delà de toute reconnaissance. Les Athéniens ont protesté, et leur gouvernement a répondu en envoyant la police anti-émeute et en réprimant la dissidence pour défendre ses décisions.
Ce qui est proposé comme véritable engagement civique pour les personnes les plus touchées par la crise du logement tend à être édulcoré, inadéquat ou inaccessible. Les locataires qui dénoncent de mauvaises conditions risquent l'expulsion, et ils ont besoin de références de propriétaires pour leur prochain logement. Les personnes qui cumulent plusieurs emplois juste pour payer leur loyer n'ont pas le temps d'assister aux réunions du conseil municipal, ni de répondre à des sondages et questionnaires qui ne mènent nulle part. Quand les gens n'ont aucun moyen de participer aux décisions concernant leur propre logement, ils se sentent abandonnés par le gouvernement. Cela crée un vide que le populisme de droite est parfaitement conçu pour combler.
Ce qui nous ramène à la promesse de la démocratie. Peut-elle être une démocratie quand un lieu de vie est gouverné non pas par des êtres humains et leurs besoins, mais par des entreprises financières et le profit, chassant les gens de leurs maisons et dans la rue ? Partout dans le monde, les gens forcent cette question à éclater au grand jour.
À Madrid, María del Carmen Abascal, 87 ans (plus connue sous le nom de Maricarmen), vivait dans le même appartement depuis 71 ans lorsque la société d'investissement qui en est propriétaire lui a demandé de payer 2 650 € (2 280 £) par mois au lieu de 500 €. Le 23 septembre, après que des tentatives antérieures avaient été bloquées, la police a dégagé des centaines de ses voisins de l'entrée et elle a été expulsée. Ce soir-là, des milliers de personnes sont descendues dans les rues de Madrid. En quelques jours, ils étaient des dizaines de milliers, un camp de protestation avait rempli la place Puerta del Sol et les manifestations s'étaient étendues à des villes de tout le pays.
Six jours après l'expulsion, le gouvernement espagnol a adopté des décrets d'urgence prolongeant les contrats de location et protégeant les locataires vulnérables de l'expulsion. Les gens l'ont appelé le « décret Maricarmen ». Trois jours plus tard, le parlement l'a rejeté. Les partis de droite avaient voté contre, l'un d'eux qualifiant le renouvellement automatique des baux d'« expropriation des droits de propriété ». Maricarmen est décédée peu de temps après.
À Berlin en 2021, plus d'un million de personnes – 59,1 % des votes valides – ont soutenu un référendum visant à faire passer dans le domaine public les logements appartenant aux plus grands propriétaires institutionnels de la ville. Le résultat était non contraignant, et les gouvernements successifs l'ont ignoré. Les Berlinois ont donc utilisé le seul outil dont ils disposaient, aussi grossier soit-il. Le 20 septembre de cette année, Die Linke, qui avait fait campagne sur la promesse de réaliser le référendum, a remporté les élections régionales et est devenu pour la première fois le plus grand parti du parlement de la ville. Un jour plus tard, avant même qu'un gouvernement ait été formé, le chancelier allemand, Friedrich Merz, a annoncé qu'il accélérerait l'adoption d'une loi nationale interdisant l'« expropriation » du logement. Les Berlinois avaient voté pour un changement de politique économique en matière de logement, et le chancelier a ensuite clairement fait savoir que cela ne leur appartenait pas de décider.
Mais le mouvement avait su ne pas compter sur la promesse brisée de la démocratie. L'année dernière, il a lui-même rédigé une loi d'expropriation, afin qu'elle puisse être adoptée par un gouvernement disposé à le faire – ou, à défaut, soumise à un second vote contraignant. Selon ses propres mots : « Allet mussma selba machn » – nous devons tout faire nous-mêmes.
C'est ce qu'il faut pour reconquérir la démocratie.
Leilani Farha est la conférencière Massey de la CBC 2026. Ce texte est basé sur son nouveau livre : Housing Inc.: A Global Takeover and Our Fight for Home. Elle est l'ancienne rapporteuse spéciale de l'ONU sur le logement adéquat et la directrice mondiale de l'organisation internationale de défense des droits humains, The Shift.
Questions fréquemment posées
FAQ La crise mondiale du logement et la démocratie L'avertissement de Leilani Farha
Questions pour débutants
Qu'est-ce que la crise mondiale du logement
Le logement est devenu inabordable dans de nombreux pays à la fois Les loyers et les prix augmentent beaucoup plus vite que les revenus laissant des millions de personnes incapables de trouver des logements décents et abordables
Qui est Leilani Farha
Elle est une ancienne rapporteuse spéciale de l'ONU sur le droit au logement Elle a passé des années à documenter les problèmes de logement dans le monde entier et dirige maintenant The Shift une organisation qui promeut le logement comme un droit humain
Que veut-elle dire quand elle affirme que la crise est désormais mondiale
Elle veut dire qu'elle ne se limite plus aux pays pauvres ou aux grandes villes Des nations riches comme le Canada le Royaume-Uni et l'Australie connaissent les mêmes problèmes des loyers en flèche le sans-abrisme et le logement traité comme un investissement plutôt que comme un foyer
Pourquoi qualifie-t-elle nos nations de non démocratiques
Parce que les gouvernements ignorent souvent ce que la plupart des citoyens veulent et dont ils ont besoin Les politiques tendent à favoriser les investisseurs les promoteurs et les propriétaires fortunés au détriment des locataires et des personnes qui ont du mal à se permettre un logement même lorsque la plupart des électeurs veulent des logements abordables
Le logement est-il un droit humain
Oui Le droit international y compris la Déclaration universelle des droits de l'homme reconnaît un logement adéquat comme faisant partie du droit à un niveau de vie suffisant
Questions intermédiaires
Quelles sont les principales causes de la crise
Les causes courantes incluent la financiarisation les achats spéculatifs les locations de courte durée comme Airbnb les salaires stagnants et les coupes des gouvernements dans le logement public
Que signifie la financiarisation du logement
C'est lorsque le logement est acheté et vendu comme des actions De grands investisseurs des sociétés de capital-investissement et des fonds immobiliers traitent les logements comme des actifs dont ils tirent profit ce qui fait monter les prix et évince les acheteurs et locataires ordinaires
En quoi le fait de traiter le logement comme un investissement nuit-il à la démocratie
Cela modifie les priorités des gouvernements Lorsque les politiciens protègent la valeur des biens et les profits des investisseurs au lieu de garantir des logements abordables les gens ordinaires perdent leur influence sur les décisions qui affectent leur vie quotidienne
Quels sont quelques exemples de ce phénomène
Dans des villes comme Vancouver Londres et Berlin les investissements étrangers et les logements de luxe vides ont poussé les habitants à partir En Espagne et en Irlande des sociétés de capital-investissement ont racheté des logements après le krach de 2008 faisant fortement augmenter les loyers
Quelles solutions pratiques existent
Construire davantage de logements publics et sociaux des contrôles des loyers des taxes sur les propriétés vacantes et spéculatives des limites aux locations de courte durée et des protections juridiques plus fortes pour les locataires
Avancé
